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Ao contrário do que muitos pensam, o fundo de reserva não é apenas uma poupança do condomínio. A medida é uma das peças fundamentais na gestão financeira condominial. Por isso, é preciso que o síndico compreenda a função e a jurisprudência do fundo de reserva do condomínio. Além disso, também é importante entender como usá-lo corretamente. Vamos lá?

O que é o fundo de reserva?

De maneira geral, o fundo de reserva é uma espécie de poupança feita pelo condomínio para custear necessidades extraordinárias, urgentes ou eventuais. Ele foi previsto na Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio, e não foi revogado pelo Código Civil.

A lei determina que a convenção de condomínio deve prever a forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva.

Normalmente, as convenções estabelecem o valor da contribuição (normalmente no formato de uma porcentagem da cota condominial), o prazo de duração da cobrança e que tipos de despesas ela pode cobrir.

Para que serve o fundo de reserva do condomínio?

Assim como em relação ao percentual cobrado, é a convenção do condomínio que vai determinar como o fundo de reserva pode ser utilizado. Ou seja, que tipo de despesas ele pode cobrir.

De maneira geral, a natureza do fundo de reserva é preventiva e ele deve ser usado para custear despesas extraordinárias (como consertar um rompimento de tubulação) e, a longo prazo, obras de valor mais elevado (como investimentos na troca do elevador).

O uso do fundo de reserva deve sempre ser comunicado aos condôminos em até 30 dias. Idealmente, o síndico deve convocar uma assembleia especificamente para esse fim. Além disso, sempre que houver retiradas do fundo de reserva o valor deve ser reposto.

Vale lembrar que, de maneira geral, o fundo de reserva não deve ser utilizado para pagar despesas ordinárias, ou seja, aquelas do dia a dia do condomínio, a não ser que essa possibilidade esteja indicada de maneira explícita na convenção. 

Caso contrário, para adotar essa medida é imprescindível levar o assunto para aprovação em assembleia e definir um plano para repor o valor usado ao fundo.

Quem paga pelo fundo de reserva: inquilino ou proprietário?

A Lei do Inquilinato determina que o fundo de reserva deve ser pago pelo proprietário do imóvel, já que é considerado uma despesa extraordinária.

No entanto, a mesma lei determina que caso o fundo de reserva seja usado para custear alguma despesa ordinária durante o período de locação, é o inquilino que deve pagar pela reposição desse valor ao fundo.

Essas definições seguem a mesma lógica da divisão geral de despesas do condomínio entre locatário e locador. 

Os proprietários são os responsáveis por pagar por despesas relacionadas a melhorias que aumentam o valor do bem, como pintura de fachada, paisagismo, construção de novas áreas de lazer etc.

Já os inquilinos são responsáveis por pagar pelas despesas ordinárias, como salários, contas de água, luz e gás, manutenção de elevadores e gastos com limpeza. Afinal, é o locatário quem está usufruindo dos serviços do dia a dia do condomínio e, portanto, deve participar do rateio dessas despesas.

Com o fundo de reserva, a lógica é a mesma. Por isso, em caso de uso do fundo é importante discriminar exatamente qual o tipo de despesa que está sendo paga.

Como calcular o valor do fundo de reserva?

Fundo de reserva pode ser devolvido aos condôminos?

Embora o pagamento do fundo de reserva seja de responsabilidade dos condôminos, assim que o valor é pago ele passa a ser considerado propriedade do condomínio. 

A função do fundo de reserva, vale lembrar, é servir como uma poupança de segurança para o condomínio em situações de emergência.

Portanto, como parte do patrimônio do condomínio o fundo de reserva não pode ser devolvido nem restituído aos condôminos. Mesmo que o proprietário venda a unidade, ele não tem direito de cobrar a devolução do fundo de reserva já pago

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