Blog

Para os condomínios, a pandemia provocada pelo novo coronavírus abriu os olhos para uma nova realidade e trouxe o debate de assuntos até então tidos como definitivos.

Para evitar aglomerações, as assembleias gerais ordinárias, obrigatórias por lei, não puderam acontecer, impedindo muitas deliberações importantes como aprovações de contas e eleições dos síndicos.

Um exemplo da problemática foi o bloqueio de contas dos condomínios em instituições financeiras. Com mandatos vencidos e sem um prévio contato com os bancos, alguns síndicos e administradoras não puderam acessar as contas do condomínio para realizar movimentações.

Assim, viu-se necessária a adoção de medidas que viabilizassem o exercício dos processos decisórios dos condomínios de forma puramente eletrônica. De acordo com o texto da lei, “a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial”.

Isto significa que a assembleia, que hoje só pode ser realizada de forma presencial ou híbrida, durante a pandemia, poderá ser realizada também de forma puramente eletrônica.

Mas essa atualização não se dá apenas por isso. Outras mudanças passaram a fazer parte do nosso dia a dia: home office, prestação de serviços em unidades residenciais, crescimento da portaria virtual, maior consumo de água e produção do lixo uma vez que mais pessoas passaram a ficar em suas residências.

Listamos os principais pontos que podem vir a ser impactados em nosso “novo normal”

ASSEMBLEIAS VIRTUAIS

A assembleia virtual é uma nova modalidade para as reuniões condominiais que, normalmente, são feitas de maneira presencial. Com o avanço da tecnologia, o assunto passou a ser amplamente discutido, até mesmo no Poder Legislativo. No entanto, embora as discussões tenham avançado, até mesmo com promulgação de lei a respeito, os cuidados ainda permanecerão os mesmos.

É de suma importância mensurar os riscos e adotar todas as providências possíveis para garantir o direito de todos à participação. Há muitas dúvidas e discussões no que diz respeito à legalidade e possibilidade de realização da assembleia virtual.

Nesse sentido, é importante frisar o que diz a lei. De acordo com o artigo 1.350, do Código Civil Pátrio, o síndico deve convocar a referida reunião, não pontuando exatamente que deva ser física. Embora a lei não vete o formato, ela impõe o dever de cumprimento da Convenção, por isso é imprescindível conhecer os limites lá estabelecidos.

Nesse ponto, exceção se faz ao período de enfrentamento da COVID-19, conforme Lei nº 14.010/2020, cujos detalhes estarão mais à frente.

O Código Civil traz expressamente que todo o condômino tem o direito de participar das assembleias, estando quite, e, ainda, que a assembleia só poderá deliberar caso todos tenham sido convocados. Por isso, é tão importante adotar todas as cautelas para que nenhum condômino se sinta prejudicado com o formato escolhido.

Atenção aos passos!

É importante lembrar que a realização de uma assembleia virtual ou híbrida deve seguir obrigatoriamente os ritos de uma presencial. Isso inclui o envio de um edital de convocação.

• O primeiro passo é sempre avisar sobre a realização em ambiente virtual já informando a pauta que será votada.
• Caso seja pela primeira vez, ou não, tem sempre que explicar o funcionamento do processo.
• Todos vão precisar de um login e senha individual para acessar à plataforma utilizada para captação dos votos. E de orientação de como utilizar essa ferramenta.
• Lembre-se ainda de esclarecer qualquer outro detalhe da realização em ambiente virtual (apuração, registro, etc.). Esses detalhes são fundamentais na hora de encaminhar a ata e os documentos da assembleia, para registro em cartório.

De acordo com orientações dos especialistas, antes de implantar essa modalidade é preciso levar o assunto para ser discutido em assembleia ordinária. É muito importante que os moradores aceitem a ideia e se interessem por ela.

Além disso, não se esqueça de convocar todos os condôminos, nos prazos e nas formas definidos em Convenção. Caso algum nome não seja incluído na convocação, a votação pode ser anulada. Outra dica importante para os condomínios que nunca fizeram assembleia virtual é que sejam tratadas pautas mais simples para a votação virtual. Para as mais complexas, de grande impacto, prefira as assembleias presenciais.

Outro ponto de atenção vai para os condôminos que não têm acesso à internet. Antes de implementar a assembleia virtual, verifique se todos utilizam a internet. Em caso negativo, o modelo híbrido deve se encaixar melhor, já que é a combinação entre assembleia virtual e presencial, apesar dos riscos subsistentes.

Por fim, cumpre esclarecer que a modalidade presencial das assembleias está incutida nos costumes dos condomínios há muitos anos. Mais do que uma ferramenta moderna, a assembleia virtual representa uma quebra de paradigma. O contato pessoal dos condôminos com o síndico entre os condôminos nas reuniões se reflete como um hábito que, de alguma forma, pode trazer maior sensação de segurança à coletividade.

Por isso, é sempre prudente observar se realmente essa nova modalidade atende às expectativas particulares daquela comunidade e, se positivo, o processo de adaptação deve ser cuidadoso por todos os motivos já trazidos.